A promessa de compra e venda pertence a categoria dos contratos preliminares e refere-se ao pacto de realização de um contrato principal ou definitivo, (a compra e venda).
Mas o que seria um contrato preliminar?
É um pacto através do qual cria uma parte em favor da outra, a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado, trata-se de um negócio jurídico que tem por objeto obrigação de fazer um contrato definitivo.
A execução deste contrato se dá:
- Pela realização do contrato definitivo, ou seja no contrato de compra e venda de imóvel a realização da escritura pública de compra e venda.
- Adjudicação compulsória,
- Obrigação de fazer.
No entanto, ao registrar esse compromisso, o promitente comprador, adquire um direito real de aquisição. Esse direito, sendo real, lhe confere o poder de constranger o promitente vendedor e ou seu sucessor, a transferir-lhe a propriedade (Salvo se houver clausula de arrependimento).
A lei n. 6766 de 19-12-1979 – Parcelamento do Solo Urbano, em seu artigo 25aduz: “ São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória, estando registrado confiram direito real oponível a terceiros.”
A Súmula 239 do STJ preleciona: – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, ou seja, esse direito a adjudicação independe se o contrato estiver registrado ou não. Cabe ressaltar que, segundo o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, um imóvel que esteja em compromisso de compra e venda não pode ser penhorado por processo que veio após essa negociação, mesmo que a operação não esteja registrada em cartório.
Está é uma forma de resguardar, proteger o futuro comprador. Neste sentido, o título IX do Livro III da Parte especial do código civil, em seus artigos 1.417 e 1.418 regula os Direitos do Promitente Comprador.
FONTE: https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/522435422/promessa-de-compra-e-venda-e-seus-efeitos-no-direito-civil?utm_campaign=newsletter-daily_20171122_6333&utm_medium=email&utm_source=newsletter
